Як одночасно продати та купити житло

Продати одну квартиру і відразу купити іншу - цілком реальне завдання, але вона вимагає ретельної підготовки та чіткої координації всіх етапів. Щоб все пройшло гладко, потрібно грамотно керувати процесом, враховувати юридичні та фінансові аспекти, а також правильно розрахувати час. Найкраще довірити це професіоналу, але можна впоратися і самостійно, якщо діяти за планом. Ось як це зробити.

Як продати та купити житло одночасно

Крок 1: Оцініть свої фінанси Насамперед визначте, скільки коштує ваша поточна квартира. Проведіть оцінку нерухомості, яку хочете продати, та виставте її на ринок. Якщо дозволяє час, можна використати отриманий задаток від продажу для придбання нового житла. У такому разі варто скласти попередній договір на покупку з тривалими термінами, щоб усе встигнути.

Крок 2: Плануйте продаж та купівлю З юридичної точки зору, одночасний продаж та купівля нерухомості абсолютно законний і досить поширений. Головне — синхронізувати обидва процеси, щоб уникнути тимчасових розривів чи фінансових втрат. Особливу увагу приділіть порядку дій та стану іпотеки, якщо вона у вас є.

Якщо ви купували першу квартиру з використанням податкових пільг (наприклад, як "перше житло"), важливо купити нове житло протягом року після продажу, щоб зберегти ці пільги.

Практичні кроки:

Продаж поточної нерухомості Ви можете звернутися до ріелтора або шукати покупців самостійно. Рекомендується закласти більше часу на угоду, наприклад, близько шести місяців до підписання договору купівлі-продажу (рогито). Це надасть вам запас часу для пошуку нового житла. Інший варіант — домовитися з покупцем про пізнішу передачу ключів.
Пошук нового житла Паралельно шукайте потрібну квартиру або будинок, визначивши реалістичний бюджет. Якщо підходящий варіант знайдено швидко, можна домовитися про терміни в'їзду, щоб встигнути з ремонтом, або укласти угоду з умовою відкладення (наприклад, купівля відбудеться тільки після продажу поточного житла). Такі домовленості краще оформляти за допомогою фахівця.
Синхронізація термінів Найскладніший етап — передача ключів та завершення угод. Важливо точно узгодити дати з нотаріусом, щоб підписання договорів та перерахування грошей пройшли без затримок. Це гарантує, що у вас буде достатньо коштів для завершення обох угод.

Робота з однією ріелторською компанією

Використання однієї ріелторської компанії для продажу та купівлі житла може значно спростити процес. Єдиний агент краще координує обидві угоди, мінімізує ризики плутанини та пропонує індивідуальну допомогу. Вибирайте перевірену компанію, яка зможе оцінити вашу нерухомість, знайти відповідний варіант для покупки та грамотно організувати весь процес.

Що робити, якщо є іпотека

Якщо на нерухомості, що продається, є діюча іпотека, у вас є кілька варіантів:

Погасити іпотеку за допомогою коштів від продажу. Це найпопулярніший варіант.
Передати іпотеку покупцю (так званий акколло), якщо це можливо.
Оформити "мостовий" кредит , щоб перекрити перехідний період між угодами.
Перенести іпотеку на нове житло замінивши заставу (іпотеку) з одного об'єкта на інший.

У будь-якому випадку буде потрібна участь нотаріуса та погодження з банком, щоб точно розрахувати залишок боргу.

Як продати та купити житло без рієлтора

Продати та купити житло можна і без агентства, але це вимагатиме більше зусиль. Вам все одно знадобиться нотаріус для оформлення договору купівлі-продажу (рогіто), який офіційно передає право власності.

Що потрібно зробити:

Скласти попередній договір (компромессо), який зобов'язує обидві сторони угоди.
Підготувати документи: енергетичний сертифікат (APE), кадастрові та інші папери.
Покупець обирає нотаріуса для оформлення угоди.

Скільки часу є на продаж "першого житла"?

Якщо ви користувалися пільгами на купівлю "першого житла", важливо продати стару квартиру та купити нову протягом двох років (згідно із Законом про бюджет 2024 року, що діє з 1 січня 2025 року). Це правило поширюється і угоди, укладені 2024 року.

Як "зарезервувати" нове житло без продажу старого

Щоб "забронювати" нову квартиру до продажу поточної, можна:

Зробити умовну пропозицію про покупку , де покупка залежить від успішного продажу вашого житла. У цьому випадку ви вносите завдаток, який зберігається у рієлтора до підписання попереднього договору.
Вказати у пропозиції термін дії (наприклад, 3 місяці). Якщо цей час продати житло не вдасться, завдаток повертається, а угода скасовується.
Скласти компромесо — попередня угода, яка фіксує наміри сторін до завершення всіх формальностей.

Скільки коштує продаж та купівля житла

Витрати покупця:

Податок на реєстрацію : 2% від кадастрової вартості для "першого житла", 9% для "другого житла" (не менше 1000 євро).
Іпотечний податок : 50 євро.
Кадастровий податок : 50 євро.
ПДВ (якщо придбання у забудовника): 4% для "першого житла", 10% для "другого житла".
Нотаріальні послуги : 1-2% від вартості житла.
Комісія рієлтора : 2-5% від ціни продажу (за домовленістю).

Витрати продавця:

Комісія рієлтора : 2-4% від ціни продажу + ПДВ.
Податок на приріст капіталу : якщо продаж відбувається протягом 5 років після покупки.
Енергетичний сертифікат (APE) : близько 200 євро.
Нотаріальні витрати : якщо необхідно зняти іпотеку.

Висновок

Одночасний продаж та купівля житла — складний, але здійсненний процес. Головне — ретельно спланувати всі етапи, грамотно розподілити час і за необхідності заручитися підтримкою професіоналів. Це допоможе уникнути зайвих витрат та стресів.