Контракт на оренду за пільговою ставкою 3+2: як він допомагає заощадити

Завдяки контракту на оренду за пільговою ставкою власники економлять на податках, а орендарі на орендній платі.

Орендні ставки на житло в Італії в останні роки значно зросли, створивши парадоксальну ситуацію: безліч об'єктів нерухомості залишаються порожніми, тоді як молодим сім'ям та вразливим категоріям населення стає все важче знайти гідне житло. У цьому контексті оренда за пільговими умовами стає рішенням, вигідним як для власників, так і для орендарів.

Що таке оренда за пільговою ставкою

Коли житло порожнє, а ринкова оренда стає недоступною, особливо для соціально незахищених верств населення, на допомогу приходить оренда за пільговою ставкою. Це особлива форма оренди, при якій орендна плата нижча за ринкову, що дозволяє забезпечити доступне житло.

Такий формат оренди встановлюється на основі територіальних угод , укладених між представниками орендодавців та орендарів. Це сприяє стабільній оренді житла, а для власників знижує ризик простою нерухомості.

Що означає "контракт оренди за пільговою ставкою"

Відповідно до статті 2, пункту 3 Закону № 431/1998, допускається укладання контрактів оренди за погодженою ставкою (також званими пільговими), що регулюються умовами, визначеними на місцевому рівні в рамках офіційних угод між представниками сторін.

Розмір орендної плати розраховується відповідно до цих територіальних угод. Мінімальний термін такого договору – три роки, з можливістю продовження ще на два роки (формула 3+2), як зазначено у пункті 5 тієї ж статті закону.

Податкові пільги для власників

Чому власники погоджуються на нижчу оренду? Законодавець передбачив низку податкових пільг:

• при поданні податкової декларації за формою 730 оподатковуваний дохід від оренди складе 66,5% від фактичної суми (замість 85%) - якщо не обрано cedolare secca ;

• податок на реєстрацію договору знижено до 1,4% від суми оренди (замість звичайних 2%) та ділиться навпіл між власником та орендарем;

• при виборі режиму cedolare secca застосовується знижена ставка податку – лише 10%;

• у ряді випадків допускається знижена ставка податку IMU: замість стандартних 7,6–10,6‰ можна застосувати ставку у 4‰ для об'єктів, що здаються за пільговою ставкою.

Пільги для орендарів

Орендарі також отримують податкові відрахування, якщо квартира, що орендується, є їх основним місцем проживання:

• за доходу до 15.493,71 євро на рік — відрахування становить 495,80 євро;

• при доході від 15.493,71 до 30.987,41 євро - відрахування становитиме 247,90 євро;

• якщо орендарю від 20 до 30 років, його дохід менший за 15.492,71 євро, і житло використовується як основне — протягом перших трьох років вирахування збільшується до 991,60 євро на рік.

Що таке attestazione і коли вона потрібна

Якщо договір про пільгову ставку укладено без участі професійних організацій (наприклад, профспілок), потрібно спеціальне підтвердження ( attestazione ) однієї з таких організацій. Цей документ засвідчує, що договір відповідає умовам територіальної угоди. Він необхідний для:

• застосування пільгового оподаткування (наприклад, cedolare secca за ставкою 10%);

• отримання податкових відрахувань за договором оренди під час подання форми 730.

Таким чином, сторони можуть укласти договір оренди 3+2:

• або за підтримки профільних організацій;

• або самостійно, але з подальшим одержанням attestazione .

Пільговий договір оренди для студентів

Існують також спеціальні пільгові контракти для студентів, за яких діють додаткові податкові послаблення.

Для власників:

• можливість вибрати cedolare secca за ставкою 10%;

• звільнення від сплати гербового збору та податку на реєстрацію;

• 25% знижка на податок IMU.

Для студентів та їх сімей:

• вирахування 19% від сплаченої оренди (максимум 2.633 євро на рік), якщо навчальний заклад знаходиться більш ніж за 100 км від місця постійної реєстрації;

• право на відрахування зберігається за батьками, якщо студент перебуває у них на утриманні;

• суборенду заборонено.

Тривалість такого договору: від 6 місяців до 3 років.