Все з купівлі нерухомості в Італії - як не потрапити до шахраїв та мінімізувати ризики.

Доброго часу доби, шановні наші читачі та бажаючі купити нерухомість в Італії!

Наше російське агентство нерухомості в Лігурії «Studio Immobiliare Russo» SRL знаходиться місті Сан Ремо і ми успішно працюємо на ринку продажу нерухомості Лігурії, її покупки, оренди вілл, будинків, квартир та апартаментів. Я постараюся на прикладі нашого регіону Лігурія описати вам ази, що стосуються нерухомості Італії.

Мене звуть Олексій Азаров, я є співвласником нашого агентства нерухомості для російськомовного населення, і хотів би торкнутися не тільки питання купівлі нерухомості в Італії, ця стаття ось тут , але і як не потрапити в руки несумлінних ріелторів. Як не опинитися в руках шахраїв, які треба знати правила гри з купівлі, продажу та оренди нерухомості в Італії. Як я вже написав вище, ми знаходимося в Лігурії і я напишу всім, хто полюбив наш квітковий край, покрокову інформацію, короткий довідник або, як то кажуть, шпаргалочку))) Почнемо….

Є ідея купити нерухомість в Італії - настав час діяти.

Все, як завжди, починається з ідеї рано-вранці або ж навпаки за вечерею в колі друзів, які вже придбали собі віллу або апартаменти в Лігурії. Ви, як і інші 95% покупців нерухомості, зайдете в інтернет і будете бороздити його простори ночами та днями у пошуках бажаного. Для початку звернемо увагу на сайти. Коли ми, наприклад, починали, сайтів нерухомості в Лігурії було дуже мало, зараз, через час, їх величезна кількість. На що варто звернути увагу на сайти агенцій:

Офіс компанії в Лігурії

1) Чи є справжній офіс цієї російської компанії нерухомості в Лігурії і взагалі в Італії - або вони просто перепродують вілли, квартири, будинки та апартаменти. Це важливо - поясню чому: ріелтор, який працює у нас в Лігурії, повинен знати все про свою нерухомість. Якщо він сидить у Москві і в очі не бачив цю віллу за 3000000 євро, є велика ймовірність, що ви отримаєте недостовірну інформацію. Так як він дзвонитиме в агентство Італії, потім, може, це агентство взяло цю віллу в іншого агентства і так далі. У результаті, ріелтор у Москві не має повної картини - як інформаційної, і юридичної. Він не знає, чи є в нерухомості обтяження або ще якась оказія, втім, про документи та юридичну сторону пізніше. Агентство нерухомості зобов'язане мати свій офіс та реальних живих агентів в Італії, інакше Ваша безпека та гарантії угоди під загрозою.

Самі подумайте, наприклад - менеджер Маша, що працює в «Супер компанії», обіцяє вам понарамний вид на море, чотири спальні, пишно-квітучий сад і довгоочікувану тишу. Проте Маша не знає, що вид на море хоч і є, але кутовий, а гарне фото було знято в іншому районі для антуражу. Маша не знає про те, що четверта кімната зроблена незаконно, тому що перегородку господарі знесли, не затвердивши перепланування в комуні і Маша думати не думає, що внизу перед вікнами проїзна дорога і рев від мотоциклів погано впливає на самопочуття мешканців, а ПММ в ґрунтових водах - на сад, який був пишним колись давно, доки не засох((((.

Завдання будь-якого агентства – продати, це так! Вони шукають такі агенції, як, наприклад, наше і хочуть співпрацювати з ними. Все це чудово, але якість послуг різко падає, тому що вже з Москви або Хабаровська вас спочатку можуть ввести в оману. Тому ОФІС АГЕНЦІЇ НЕРУХОМОСТІ В ІТАЛІЇ - ОБОВ'ЯЗКОВИЙ .

Фальшиві оголошення з продажу та оренди

2) Поширена «качка» - виставляти на сайт продані вже шикарні вілли, будинки, квартири або апартаменти. Схема проста і стара як світ. Несумлінні агенції виставляють вже продані, а в гіршому випадку – неіснуючі об'єкти на сайті. Часто із заниженими у два ціни для приманки, Вас клієнтів. Добросовісні агенції, наприклад, завжди вказують на лоті, якщо він проданий. Тобто, залишають такі оголошення на сайті лише для того, щоб не плодити посилання, що "зіпсувалися", і не втрачати позиції в інтернеті. Тут нічого поганого абсолютно немає, ви одразу бачите – ПРОДАНО. Але якщо ви дзвоните менеджеру і тільки в ході дзвінка з'ясовуєте, що об'єкт проданий, виникає багато запитань і непорозуміння. Чому не зняли, не вказали на сайт, що продано. І вам, звичайно, відразу пропонують інші варіанти, набагато менш привабливі. Втім, заради точності зазначимо, що всяке буває і в розпал сезону люди можуть і забути прибрати оголошення або поставити галочку "продано". Але найчастіше наявність на сайті вже проданих об'єктів без цієї позначки означає, що Ви маєте справу з агентством, що працює не з власниками нерухомості, а з іншими агентствами, які знати не знають про те, що їхнє старе оголошення у когось числиться все ще актуальним.

Наявність ліцензії на роботу ріелтором в Італії

3) Добросовісні російські агентства нерухомості в Італії та Лігурії зобов'язані на своєму сайті вказати юридичну назву компанії, номер платника податків, номер ліцензії на право займатися діяльністю у сфері нерухомості, статутний капітал. Наприклад, так:

Якщо цього немає - вони не мають права займатися продажами на території Італії. Це закон. Агентства, які зробили собі філії в Росії, також зобов'язані вказувати цю інформацію, на жаль про це мало хто знає (((. В Італії за нехтування цим правилом жорстко штрафують і закривають компанії, що нелегально займаються продажем нерухомості по країні, а також закривають сайти шахраїв). Так що, хто попереджений, той озброєний, сайти без ліцензії на цей вид діяльності небезпечні тим, що при поганому збігу обставин при покупці нерухомості в Італії вам не буде на кого подати до суду і ви, оплативши великі витрати, залишитеся з носом(( Запитуйте ліцензію відразу при знайомстві з агентством нерухомості Якщо вони починають м'ятися і не давати її, можете сміливо припиняти з ними роботу, навіть якщо у них був хороший об'єкт.

Оплата комісійних ріелторів

4) Інформація про винагороду на сайті – це теж важливо. Знову ж таки, недобросовісні агенції-«перепродасти» не люблять інформувати одразу клієнта про винагороду у разі угоди. І лише потім, під час укладання угоди починають вилазити неприємні сюрпризи для Вас. Давайте розберемо все також по порядку. В Італії продавець та покупець платять агентству нерухомості 3% від загальної суми угоди. Тобто, якщо вілла в Лігурії коштує 1000000 євро, Ви оплатите 30000 євро і ось перша «засідка» - ПЛЮС IVA. Якщо й пишуть чи говорять про винагороду, завжди замовчують цей маленький та хитрий момент оплати. В Італії IVA - це аналог російського ПДВ, він дорівнює 22%, а значить вам ще треба буде доплатити 6 600 євро до 30 000 євро. Разом 36600. Сума не маленька, погодьтеся, вистачило б, щоб купити оргтехніку додому.

Але це півбіди, найчастіше агентства в Москві, щоб заробити собі прибуток, оголошують собі тарифи до 7% + ПДВ від угоди. Ще раз нагадаю, в Італії агенція отримує 3%. Ми всі розуміємо: звичайно, всім треба заробляти, але між нами кажучи, переплачувати крім 36 600 ще 48 800 якщо 7% (знову-таки беремо віллу за 1 000 000 євро) - це вже дуже серйозна сума. До нас приїжджали клієнти з розповідями про те, як деякі фірми примудряються взяти з майбутніх клієнтів 1000 євро та більше за те, що їх зустрінуть та покатають об'єктами. Це мені здається грубим порушенням, тому що якщо Ви потім купите нерухомість у агентства, то що вони залили в бак всього 100 євро, їм потім окупиться в сотні разів. А якщо не купили, значить, вони погано працювали або вам нічого не сподобалося, таке теж буває. НЕ ДАВАЙТЕ НАПЕРЕД ГРОШІ ЗА ТРАНСФЕР І ПЕРЕГЛЯДИ.

Про основні та ключові моменти на сайтах, гадаю, сказав. Ну що ж, давайте пристебнемо ремені і вирушимо до нас в Італію, регіон Лігурія!

Як дістатися до Ligurii

Після того, як ви вже визначилися з регіоном Італії, вам необхідно зробити туристичну візу типу «С», купити квиток на літак та забронювати готель. Лігурія – регіон, який знаходиться біля кордону Лазурного берега Франції та найближчий аеропорт від Сан Ремо є, наприклад, у Ніцці. Також, звичайно, ви можете прилетіти в Мілан або Геную, але сенс пересування до вашого міста один і той же. Як дістатися з аеропорту Ніцци до Сан Ремо, Бордігери, Вентимільї, багато хто не знає. Почнемо з простого, з азів. Прилетівши до будь-якого аеропорту в Європі ви завжди можете:

• орендувати машину

• відправитися поїздом

• купити квиток на рейсовий автобус

У Ніцці після прильоту в Термінал 1 або 2 ви можете зробити те саме. Офіс з оренди машин розташований у другому терміналі, також і автобуси. На автобусі ви можете доїхати до залізничного вокзалу, там взяти квиток до Вентимільї, далі поїзд не йде. А вже з Вентимілья можете подорожувати по всій Італії, головне, щоб були залізничні вокзали. Наприклад в Оспедалетті немає залізничного вокзалу і тому вам треба приїхати або в Бордігер або Сан Ремо.

Оренда машини в Ніцці теж нехитра справа, при собі треба мати лише кредитну картку та посвідчення водія міжнародного зразка. Бронь краще зробити заздалегідь. Зверніть увагу на саму машину, вона має бути вимита. Якщо є подряпини або дефекти на кузові, негайно вкажіть це в квитанції, інакше в результаті ваша заблокована сума з картки може не повернутися. Це часта практика на Блакитному березі Франції.

Рейсові автобуси також відходять від другого терміналу міста Ніцци. Там ви можете взяти квиток до Вентимільї або Сан Ремо. Автобуси відходять кожні півгодини.

Перша зустріч із ріелторами в Лігурії - на що треба звернути увагу

Після виснажливого перельоту, поїздки до готелю або друзів, ви призначаєте з російськомовними агентствами з нерухомості зустрічі. Крім звичайної комунікабельності, ввічливості та стовідсоткового знання всіх об'єктів, хороший агент з нерухомості в Лігурії та взагалі в Італії має знати добре італійську мову. Без нього переговори нереальні. Я вже писав вам про наявність офісу в агенції. Так ось, на місці вже буде зрозуміло, куди ви потрапили. Найчастіше компанії, які розміщують на одному сайті відразу десятки країн, підписують сумнівні договори обслуговування клієнта з італійськими агентствами. І перекладачка Зіна на годину-другу стає ріелтером.

У офісах нерухомості на самому видному місці за звичаєм висить та сама ліцензія на даний вид діяльності.

Втім: часто наші російські дівчата, вийшовши заміж за італійця, виходячи з його ліцензії відкривають із нею своє агентство. Тут нічого кримінального немає, багато хто так робить. Італійці і самі між собою постійно так роблять.

Огляди та презентації нерухомості Лігурії

Далі, дуже важливо ще діяти заплановано. Так як найчастіше, коли ріелтори бачать, що нічого вам не сподобалося з того, що ви 2 місяці по сайту вибирали, оскільки з'ясувалося, що фотки все брешуть, а фотошоп можна було використати дещо скромніше, вони починають возити Вас по горах та долам із фразами типу "А ось можна ще в одне місце заїхати". Відразу кажу - ЧУДОС НЕ БУВАЄ . Тобто, бувають звичайно, але погоджені заздалегідь))) Їхати туди-незнаю-куди не варто. Особисто я волію берегти ваші нерви і найголовніше – час. Оскільки неможливо за годину раптом ще виявити 4 нові вілли або кілька квартир ще краще. Якщо вони існують, чому їх одразу не вислали? Може, я пишу дуже прискіпливо, але коли наші клієнти не надихнулися нічим, ми, наприклад, беремо тайм-аут, надсилаємо всю інформацію та призначаємо нові зустрічі.

Юридичні документи на нерухомість Італії

Ураааааа! Вам нарешті сподобалася чудова вілла чи просторі апартаменти у Лігурії, що далі? Далі вам необхідно перевірити документи на їхню юридичну чистоту, і тут, як завжди, важливу роль відіграє ваше агентство нерухомості, від нього залежить вся угода. Я раджу все ж таки заздалегідь перевірити весь пакет документів і уточнити у нотаріуса, чи все гаразд із документами, незалежно від агентства. Але й тут безліч дрібниць, які я не можу в одній статті описати. Все ж таки, зверніть увагу на:

• правильність планування;
• будівельні норми;
• клас енергетики;
• скільки вам платити податків;
• правила кондомініуму;
• оплата всіх боргів продавцем;
• обтяження.

Список досить великий, звичайно, але головне, я назвав. Якщо є обтяження, необхідно уточнити які саме, якщо іпотека чи заставі нерухомість, тут немає нічого страшного. У момент нотаріального акта відбувається погашення цих обтяжень. Але якщо буде ПЗВ ФРУТТО (usufrutto), будьте насторожі.

Зверніть увагу ще дуже серйозно на планування будинку чи квартири. Вона повинна відповідати останній кадастрової виписки. Якщо межі стін не збігаються з реальністю, тут треба розбиратися, чи це швидкий процес перепланування, чи розтягнутий на роки. АБО ПРОЦЕС ПЕРЕПЛАНУВАННЯ ЗАГАЛЬНО НЕ МОЖНА ЛЕГАЛІЗОВАТИ.

Метратура вдома або як можуть обдурити

Іноді навіть ми не знаємо до повної перевірки, який точно метраж даної вілли або апартаментів, так як завжди є підводні камені. Але як тільки клієнт висловив твердий намір купити віллу або апартаменти, ми негайно починаємо жорстку перевірку всього, включаючи метратуру. Давайте розповім, у чому тут нюанси.

Регіон Лігурія знаходиться на гористій місцевості, і ці землі тут позначені як "Землі сільськогосподарського призначення", не все звичайно, але основна частина. Тому в Лігурії 95% вілл та будинків збудовані таким чином: верхній поверх – житлова зона, нижній поверх – нежитлова зона для сіна та тракторів. Тому, якщо ваш будинок 300 м2, дуже часто як мінімум половина його вважається "нежитловою зоною". І якщо ви бачите на віллі 5 спальних кімнат, цілком можливо, що офіційно у нотаріуса ви підписуватимете документ, в якому спальними кімнатами значаться тільки дві. Італійці, звичайно, роблять у нижній частині для себе і прекрасні зали з мармуру, і спальні кімнати. Але офіційно цього робити не можна, хоч усе роблять. Бо закон, який прийняли за Лігурією, і справді не піддається логіці. Якщо сільськогосподарського призначення – значить половина будинку під сарай?.. Маячня, звичайно, але ми всі з цим тут живемо. Найголовніше, щоб ви знали про цей нюанс. Magazino – це нежитлова частина. Зверніть на це увагу. Весь сум у вас буде в тому, що при перепродажі ви побачите всі свої недоліки, про які могли замовчати і продавець, і агентство нерухомості.

Так ось, безліч агентств часто спотворюють дійсні цифри метражу нерухомості. Для них найголовніше – вам її продати. ПИТАЙТЕ ВІДРАЗУ МЕТРАЖ ЖИЛОГО І НЕ ЖИЛОГО ПРИЗНАЧЕННЯ.

І найголовніше знайте: нотаріус дивиться лише документи, які в Кадастровій відомості, він не виїжджає перевіряти будинок, а це означає, що будьте самі пильні, дивіться, що ви підписуєте у нотаріальному акті. Хто попереджений, той озброєний.

Гарного настрою Вам і будьте уважні під час виборів російського агентства нерухомості в Італії!