Як отримати іпотеку на суму, що перевищує вартість нерухомості

Рідко коли банки надають іпотечні кредити, що перевищують вартість нерухомості, що купується. Однак у деяких випадках це можливо, особливо якщо потрібні додаткові кошти на ремонт або закриття інших кредитів. Важливо розуміти, що зазвичай банки не схвалюють фінансування понад 80% вартості нерухомості, але є винятки. Що ж робити, якщо потрібна велика сума?

Як отримати іпотеку на велику суму

Іноді при покупці нерухомості може знадобитися сума, що перевищує її ринкову вартість. Це може бути пов'язане з необхідністю проведення ремонту, оплатою послуг рієлтора чи нотаріуса або закриттям інших боргових зобов'язань. Однак, такі запити рідко задовольняються банками, і для отримання такого кредиту необхідно дотримуватись певних умов.

Коли іпотека можлива на суму, що перевищує 80% вартості нерухомості?

Перш ніж видати іпотечний кредит, банки оцінюють коефіцієнт Loan to Value (LTV), який свідчить про відношення суми кредиту до вартості об'єкта нерухомості. Як правило, банки не видають іпотеку на понад 80% від ринкової вартості об'єкта. Наприклад, якщо будинок коштує 200 000 євро, максимальна сума кредиту становитиме 160 000 євро.

Це обмеження ґрунтується на постанові Міжміністерського комітету з кредитів та заощаджень (CICR) від 22 квітня 1995 року, згідно з якою рекомендовано не перевищувати 80% при видачі іпотек на нерухомість. Проте це правило не є обов'язковим, і за наявності обґрунтованих причин банки можуть надати іпотеку, що перевищує 80%, а іноді навіть і 100%.

Вимоги для отримання іпотеки на суму вище за вартість нерухомості

Хоча отримати іпотеку на суму вище за вартість об'єкта теоретично можливо, це вимагає дотримання низки умов. Насамперед банк перевірятиме стандартні вимоги, такі як оцінка нерухомості та фінансовий стан позичальника. Потім банк повинен переконатися у наявності вагомих причин збільшення суми кредиту.

Наприклад, такі випадки можуть включати:

• необхідність у додаткових засобах для ремонту чи модернізації нерухомості;
• бажання включити до кредиту витрати на послуги рієлтора, нотаріуса чи інші витрати, пов'язані з купівлею;
• необхідність погашення інших кредитів чи заборгованостей одночасно із отриманням іпотеки.

Ці причини мають бути задокументовані та докладно викладені в іпотечному договорі. Наприклад, необхідно надати оціночні кошториси на ремонтні роботи або контракти з підрядниками, щоб підтвердити необхідність більшої суми.

Додаткові гарантії та ризики іпотеки на суму вище вартості нерухомості

Отримання іпотеки на суму, що перевищує вартість нерухомості, пов'язане з певними ризиками та потребує додаткових гарантій для банку. Банки можуть посилити умови кредиту, а також вимагати додаткових заходів захисту.

Додаткові гарантії від банку

Оскільки ризик невиплати кредиту зростає, банк може вимагати додаткові гарантії, такі як:

• оформлення додаткового страхування у сумі, перевищує вартість нерухомості;
• залучення поручителів, які матимуть змогу погасити борг у разі неплатоспроможності основного позичальника;
• реєстрація другої іпотеки на іншу нерухомість задля забезпечення додаткової суми.

Через підвищені ризики та вимоги, банки рідко погоджуються на такі угоди, і процес схвалення може бути більш складним.

Ризики податкових перевірок

Позичальники, які отримують іпотеку на суму, що перевищує вартість нерухомості, можуть бути піддані додатковим податковим перевіркам. Податкова служба може запідозрити, що зазначена завищена вартість нерухомості для отримання більшого кредиту, що може призвести до розслідування та можливих юридичних наслідків, аж до звинувачень у шахрайстві чи неправдивої інформації в офіційних документах.

Альтернативні способи отримання більшої суми

Замість отримання іпотеки у сумі, перевищує вартість нерухомості, можна розглянути альтернативні варіанти фінансування. Деякі банки пропонують спеціалізовані кредитні продукти, які поєднують купівлю нерухомості з необхідними витратами:

• Іпотека "на купівлю та ремонт" включає не тільки вартість нерухомості, а й витрати на ремонтні роботи;
• Іпотека "на покупку та ліквідність" надає додаткові кошти для покриття різних витрат, пов'язаних із покупкою.

У першому випадку кредит видається не однією сумою, а частинами в міру виконання робіт, що допомагає контролювати їхнє виконання. У другому випадку часто потрібна наявність другого об'єкта нерухомості, який буде закладено як додаткове забезпечення.

Таким чином, за потреби отримати велику суму кредиту важливо ретельно підготуватися, підтвердити всі витрати та врахувати ризики, пов'язані з податковими перевірками та додатковими зобов'язаннями перед банком.